20代の成長戦略・時間戦術

投資銀行で働く社会人4年生のブログ。 読書記録、恋愛報告、自己啓発、日常生活など。

読書に特化したブログ「20代の成長戦略・時間戦術【読書記録編】を始めました。興味ある方はどうぞ☆

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不動産ファンド必勝法―不動産ファンド活用研究

カテゴリ : 金融・経済・投資
不動産ファンド必勝法―不動産ファンド活用研究 中小企業財務ハンドブック〈1〉 不動産ファンド必勝法―不動産ファンド活用研究 中小企業財務ハンドブック〈1〉
白井 常信、円山 秀男 他 (2006/06/03)
角川学芸出版

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《内容》

◇プライベート・エクイティファンド
 ①ベンチャー・キャピタルファンド
 ②バイアウト・ファンド
   ・再生ファンド(事業・産業の再生が専門) 
   ・不良債権ファンド(破綻企業への投資)

REIT(Real Estate Investment Trust)は公募ファンドで
 投資総額の30~80%を金融機関からのノンリコース
 ローン資金で調達し、レバレッジ効果を活用

◇資産担保証券(ABS
◇モーゲージ担保債務証書(CMO
◇住宅モーゲージ担保証券(MBS

キャッシュフローが読みやすいものは証券化しやすい

◇広義の証券化
 ①流動化型 →企業が持っている不動産の権利を
  証券と結びつけて
  処分し資金調達する
 ②ファンド型
 →不動産投資によって資金を運用するファンドに対して
  資金を集めるのに証券を活用。初めに資金があるという
  タイプの証券化。J-REITはファンド型。

◇SPCを利用するのは税法上の優遇措置を受けるため
◇利益準備金の繰り入れも免除
 →通常の株式会社だと配当金の10%は利益準備金として
  積み立てなければならないが、SPCだとそれが免除される

◇投資口(投資証券)がオープンエンド型
 →投資法人が払い戻しを行う
 クローズドエンド型 
 →投資法人が払い戻しを行わない

◇投資主構成で金融機関が多いものは要注意
 →金利上昇局面で、他の投資商品に資金をシフトさせる
  可能性が高いから

◇資産を原保有者から(オリジネーター)から分離 
 →「倒産隔離」(資産保有者の倒産リスクから防護する)

◇エクイティ型とデット型の投資

◇プーリング→多くの余残債権をひとまとまりにすること

◇内部信用補完→優先劣後構造証券化商品を優先部分と
 劣後部分に分ける)を使う

借入金比率(LTV)=Loan to Value
  →不動産価値に占める借入金(有利子負債)の比率

オフバランス=特定の資産や負債などをバランスシートから
          切り離すこと
 →資産を圧縮することで資本の安全性や効率が高まる
 →自己資本比率が改善、総資産利益率(ROA)が改善

◇オフバランスが認められないケース
 ①オリジネーターが、SPC発行の証券を保有するとき
  その証券の価値が不動産の適正な譲渡価格の5%を
  超えている(5%以上保有してはダメ!
 ②オリジネーターがSPCに対して、賃料や売却時の保証を
  しているとき、その保証金額が適正な譲渡価格の5%を
  超えている
 ③SPCへの譲渡価格が時価と著しく乖離する価格であった
 ④オリジネーターが買戻しを保証している

NPV(Net Present Value)=正味現在価値
 「投資額-将来の収入額の現在価値」で表され、プラスなら投資、
 マイナスなら投資しない

IRR=NPVをゼロにしたときの投資収益率
------------------------------------------------------

「不動産の証券化とは何か」に始まり、その仕組み、J-REITに
ついて書いてありました。
不動産の証券化については、就活のときに少し本を読んだ
んですが、知識を増強させるためにこの本を読みました。

不動産に限らず、キャッシュフローさえあれば何でも
ビジネスにできてしまうのが、証券化のすごいところ
であり、面白いところですよね。

投資銀行で言えば、ストラクチャードファイナンス部とか
証券化商品部で、証券化の業務をやっているようです。
企業によって名称が若干違いますが。


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KB (♂)

Author:KB (♂)
職業 投資銀行勤務
    ('07入社)

尊敬する人
大前研一氏、野口悠紀雄氏、佐山展生氏

英語力 TOEIC 900点

出現場所 スタバ、大型書店、ジム

学歴 理系院卒

住まい 東京

年齢 29歳

本の紹介↓
20代の成長戦略・時間戦術【読書記録編】

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